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不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方
国土交通省がまとめた「不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究会報告書について」を独自に検証し、重要な部分をまとめさせていただきます。
表題
「不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究会報告書」ポイント（2ページ／PDF）
１）管理委託契約の内容の不明確性について
ポイント：国土交通省が作成した「管理委託契約書」の普及が望ましい。
ここで言う管理委託契約書は、平成6年に作成された「管理委託に関する標準契約書」だが、インターネットで探すことはできなかった。
「マンション標準管理委託契約書」については、インターネットで公開されているが、上記契約書は、分譲マンションに対するもので、管理組合等がマンション標準管理委託契約書を使い易くするためのものである。
２）賃料、預かり金（敷金、保証金）等の不適切な保管について
ポイント：不動産会社がそれらの金銭を預かることにおいて、家主と賃借人の間で調整を行い、金銭の動きが見えなくなることからトラブルが発生し易い。
３）退去に伴う費用負担に係る紛争の発生について
ポイント：「賃貸住宅標準契約書」及び「原状回復ガイドライン」の普及が望ましい。
４）賃借人の賃貸管理業者への不信感の存在について
ポイント：業界団体の自主的な取り組みや行政機関との連携を強化し、相談事例や判例の共有化なども必要な要素である。
また不動産会社自らによる信頼度の向上について検討を要する。ホームページや入居のしおり等を用いて、入居の流れや管理状態を明らかにしていく必要性がある。
●まとめ
国土交通省では、紛争防止のため、管理委託契約書のホームページ掲載や重要事項説明の内容の見直し（業法改定）、賃貸管理業に対する法的規制の導入等を検討している。
「不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究会報告書」本文（47ページ／PDF）
１）賃貸不動産及び不動産賃貸・管理業の実態
ポイント：人口は減少傾向にあるが、一般世帯数及び高齢者世帯数の合計は今後も上昇していくことが予測されることから、賃貸の需要がすぐに減退するとは考えにくい。国際的に見ても全住宅に占める持家、借家が占める比率は、この30～40年間で大きな変化はなく推移している。
◇主要先進国の借家率
1位：ドイツ 59.1%
2位：フランス 39.6%
3位：日本 36.6%
4位：イギリス 30.2%
5位：アメリカ 28.5%
◇借家の着工ベースと床面積
全国的に毎年安定した借家ストックが積み上がっているが、床面積を見ると、持家と比べ増加率が低い。量的には安定しているが、質的には持家に及んでいないことが伺える。
２）不動産賃貸・管理の現況と推移
過去25年間の不動産業界を見てみると、不動産会社数は増加傾向にありながら、1社当たりの売上高は伸びておらず、就業者数は減少傾向にある。独立開業が多いことが予想されるが、売上高が伸びていないことから、過当競争が生じる可能性がある。
大都市圏の賃料の推移については、賃貸住宅の場合は特段の変化は見られないが、オフィスビルの賃料は下落傾向にある。
３）賃貸住宅に対する消費者のニーズ
敷金、保証金、礼金、敷引、更新料等の取扱いや現状回復義務の範囲等については、地域によってさまざまであり、不動産会社と消費者では一時金の取扱いにおいて、意識に差がある。
相談件数の推移を見ると、ほぼ毎年増加傾向にあり、消費者側の権利意識の向上によるところが大きい。
東京都の場合、退去時の敷金生産が最も多く、管理、報酬・費用請求がこれに続く。
◇賃貸住宅の選択基準
1位：交通条件
2位：間取り
3位：周辺環境
4位：住宅の仕様・設備・構造など
